El gobierno ingresó a la Contraloría General de la República la actualizada propuesta para hacer modificaciones en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (Oguc), con la que busca incentivar una caída progresiva del precio real de las viviendas nuevas.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) puso una primera propuesta sobre la mesa a principios de abril, abriendo una consulta pública al respecto, la que se cerró más tarde ese mes. Con dicha propuesta, el gobierno estima disminuciones progresivas en los valores de viviendas de entre un 10% y un 15%.

La participación en este proceso fue récord, con 957 registros, contra un promedio de 84,5 en las consultas de 2022 a 2025. Entre estas, se observan las observaciones de 70 empresas, 19 gremios y 41 municipalidades. Los alcaldes se mostraban en alerta, advirtiendo que en su estado inicial significaría abrir la puerta a guetos verticales, estrés urbano y una reducción significativa de los promedios de m2 de las viviendas.

Uno de los principales puntos que generaron conflicto fue el cambio en la densidad bruta, la que pasaba de los actuales 4 habitantes por vivienda a 2 en general y a 1 persona, en el caso de vivienda económica. Esa modificación “ha generado un rechazo ampliamente mayoritario entre los participantes de la consulta, quienes advierten riesgos significativos para la planificación urbana, la autonomía municipal, la calidad de vida y la sostenibilidad de las ciudades”, detalla la respuesta del Minvu.

El ministerio aseguró que, al igual que en varios otros puntos, que en la nueva propuesta se tendría en consideración para poder contener los efectos que fueron advertidos tanto por actores públicos como privados. Eso sí, la cartera aún no ha hecho pública su nueva propuesta, que ahora debe ser evaluada por la Contraloría.

La nueva propuesta del gobierno

Según fuentes de gobierno y de la industria, la nueva propuesta modificó la densidad bruta, uno de los principales ajustes realizados al diseño publicado en abril. Si bien la primera apuntó a 2 habitantes por vivienda, la propuesta ingresada a la Contraloría lo incrementó a 2,8. Esto, conforme a los resultados del último Censo.

Eso sí, para viviendas que se encuentren en sectores donde existan estaciones de metro, tren, tranvía o corredores de buses, el coeficiente disminuirá a 1,4 habitantes por vivianda. En el caso de tratarse de vías expresas o troncales, el coeficiente será de 2 habitantes por vivienda.

La propuesta traería una serie de cambios adicionales, según personas que conocen los contenidos del decreto que finalmente ingresó a la Contraloría.

Por ejemplo, el gobierno daría pie atrás con una modificación que había planteado en abril, que generaba un beneficio para los proyectos que implicaran la fusión de terrenos, un incentivo que busca evitar las casas islas. Actualmente, se establece como premio para dichas iniciativas un alza del 30% en el coeficiente de constructibilidad, es decir, el número que se multiplica por la superficie total de un terreno para saber los metros cuadrados máximos que se pueden construir en él.

En paralelo se puede aumentar en un 50% el coeficiente en caso de ser un conjunto armónico (agrupaciones de edificaciones relacionadas entre sí). La Oguc dice que dicho 30% se encuentra incluído dentro del 50%, y eso es lo que el gobierno quiso eliminar en primera instancia.

Una fuente de la industria lo explica así: “Si tienes una constructubilidad de 1 (que es bastante típica), al fusionar dos terrenos para hacer un edificio esta sube a 1,3. Si es un conjunto armónico sube a 1,5. Si se hubiese eliminado el artítulo, el coeficiente hubiese aumentado a 1,8″.

Adicionalmente, aunque en su primera propuesta el gobierno intentó aumentar el plazo de duración de los permisos de edificiación sin haber iniciado obras a seis años, en el documento entregado a la Contraloría se habría mantenido en tres años, tal como lo establece la normativa actual.

Lo que se mantiene

Sin embargo, otras medidas se mantendrían de la misma forma en la que se planteó inicialmente, por ejemplo, la condición de dimensión para conjuntos armónicos. Esto es que puedan ser emplazados en terrenos de una superficie mínima de 2.500 m2, la mitad de lo que establece actualmente la Oguc.

Para viviendas económicas, que no superen los 90 m2, la propuesta permitiría aumentar su altura hasta un 50% de lo que establece el Plan Regulador respectivo. En el caso de zona se conservación histórica, el respectivo instrumento podría rebajar los beneficios urbanísticos solo un 25%, versus un 50% en la normativa actual. Las viviendas económicas cercanas a ejes de transporte público también podría aumentar su coeficiente de constructibilidad en un 75%, un incentivo que la Oguc actual no tiene.

Asimismo, se mantuvo la reducción del número de estacionamientos mínimos requeridos en los ejes cercanos a la infraestructura de transporte como Metros y paraderos de micro en ejes estructurantes. En concreto, la propuesta reduce a la mitad la dotación de lo que establece el correspondiente instrumento de planificación para los proyectos que estén a a una distancia no superior a 600 metros de recorrido peatonal, por vías de tránsito público, de una estación de metro, tren, teleférico, tranvía o similar; y a menos de 300 metros de una vía expresa o troncal.

También se mantuvo la propuesta que buscaba cambiar la medición de superficie edificada, medida hasta la cara interior de los muros perimetrales, cuando la normativa actual establece que debe ser hasta la cara exterior.